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养老地产变形记

日期:2022年06月13日

       深圳报道, 随着老龄化社会日益临近, 9月13日, 国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》, 要求各地将各类养老服务设施建设用地纳入养老服务业建设用地。 城市土地利用总体规划和土地利用年度计划。 , 被业内解读为房地产新的发展空间。 在深圳, 花样年集团2011年最先提出的养老项目计划, 由于政府规划的影响, 至今没有制定出真正的成功案例, 但房企对于养老地产的热情已经势不可挡 万科、绿城、远洋等30多家房企在全国各地试水养老地产发展。 “由于缺乏政策支持, 大多数房地产开发商打着发展养老地产的旗号卖房, 专注于房地产开发, 而不是养老服务, 而国内外完全不同的养老体系也 导致中国养老地产的变形, 目前还没有成功的模式, 可以借鉴。” 业内分析人士认为。 花样年一直在筹划第一个在花样年两年未开发的养老项目。 位于深圳市南山区蛇口南海大道与工业六路交汇处。 厂区的门牌上还写着TCL多媒体科技控股有限公司。 其中6栋办公楼出租给多家公司。 日前, 记者在现场看到, 该项目除了西侧的山体外, 三面都是工业厂房。 在周边浓郁的办公环境中, 似乎与老人所需的宁静格格不入, 周边生活设施也并不完善。 从医院、公园和小型购物中心步行需要20到30分钟。 据了解, 该地块于2011年6月由花样年以3.155亿元从TCL手中购得。 用地面积17990.6平方米, 地上建筑面积39586.8平方米, 折合楼面价格7970元/平方米。 仪表。 花样年计划将这里打造成健康产业园, 包括300套养老公寓等健康产业, 旨在为中高端老人提供安身之所。 这也是深圳第一个由房地产开发商开发建设的养老项目。 但两年多过去了, 筹划已久的计划还没有制定。 花样年集团养老产业运营总监高军告诉记者,

该片区属于政府规划的“网谷开发区”。 未来改造完成后, 将具有高科技产业的属性, 纯养老产业的前期改造方案不得不调整。 不过, 花样年已经成功向市计地委申请了一个养老项目, 并根据政府规划的变化, 准备了多个方案。 不过, 政府仍有拓宽道路和地铁通道的计划, 具体如何做还不清楚。 养老项目一直无法实施, 何时启动开发还需等待政府答复。 客观上, 深圳养老地产落地步伐缓慢的原因之一是与北京、上海、广州等许多城市相比,

老年人口占比超过10%, 而深圳的老龄化程度仅 4%。 高军坦言, 虽然客观条件限制了项目开发的延迟, 但对公司来说是好事, 还有更多的时间做前期工作, 比如团队建设、服务体系建设等。和客户的积累。 9月30日, 花样年将在深圳月亮湾试点开设两家养老服务站, 提供医疗、生活、餐饮、精神关怀等服务。 从某种意义上说, 它也在为养老地产铺路。 近两年, 花样年的“TCL地块”价值上涨不少, 但高军告诉记者,

该地块的属性并没有发生变化。 计划囤积土地来制造黄金。 根据相关政策, 养老用地可通过低价招标、拍卖、划拨等方式获得, 对已出让的土地给予相应补偿。 但目前,

深圳并未对养老地产开发提供土地和资金专项扶持, 完全依赖开发商的投资。 自雇。 深圳某龙头地产公司高管, 想进军养老地产, 对记者说:“养老地产和商业不一样, 首先政府要在土地上赚钱, 否则房价就高了。” “大部分的土地将无法承受高昂的老年房价, 实施起来也很困难。
       这也是我们还在等待的原因之一。” 房企积累养老地产背后的开放民营资本、鼓励企业成为社会养老主体等宏观政策也刺激了房企进军养老地产的决心。 早有商机, 近两年, 万科、保利、招商、远洋等30多家房企在全国各地试水发展养老地产。 , 行业还没有完全成功的模式, 万科于2010年成立养老事业部, 目前在全国拥有13个养老项目, 在北京的幸福汇和青岛的万科, 万科都能看到养老地产的影子 , 但和普通商品房的开发模式一样, 只是客户群不同, 价格是按照 市场上, 缺乏售后养老服务队伍。 一个不争的现实是, 开发商往往把快速的开发周转和追逐利润放在首位, 而养老地产的缺位恰恰是对老年人的长期售后配套服务。 但是, 这部分利润微薄而复杂, 很难快速得到回报。 . 按照花样年的规划, “TCL置地”300套高级公寓建成后, 将只出租不出售。 预计每张床位月租金在6000元以上, 不含地价, 建设成本在80-1亿元左右。 投资回收期大约需要8年, 比普通商品房的开发周期要长五六年。 这无疑需要开发者更多的耐心。 深圳当地一家房地产公司的相关人士直言, 房地产行业很清楚, 目前从事养老地产开发的开发商, 大多打着养老地产的旗号卖房。 冷静下来, 做退休服务。 上述地产龙头企业高管表示, 在海外, 养老地产主要按照服务群体分为三个等级。 第一类是针对有自理能力的老人, 养老费用稍高一些; 第二个是半自理的人, 大部分时间。 不能出门, 费用比较低; 三是对于完全不能自理的人来说成本最低, 只是简单的照顾。 然而, 国内养老地产却是一个倒三角。 在高军看来, 做养老地产的关键是做好服务, 而不是本地生产本身需要解决三个方面:医疗、养老服务和精神生活。 但在欧美发达国家, 90%的养老金费用由国家承担, 10%由个人支付。 养老地产是有一定利润的,

而中国的养老结构恰恰相反。 因此,

国外养老地产的成功模式在中国无法复制。 房地产圈里流传着一个笑话。
        对于万科的13个养老项目, 由于找不到最佳标准模型, 负责人提交了13个发展规划, 最终由万科总裁余亮决定。 “中国即将进入老龄化社会已是不争的事实, 养老地产是未来新的商机, 但商业模式尚不明确。目前, 业内多家地产公司都在研究养老地产。 关心房地产。一旦有机会, 就会迅速传播出去。” 招商地产内部的一位高管告诉记者。 在多位受访业内人士看来, 目前的政策并没有明确谁应该为老年人负责。 做好养老地产, 需要政府、经营者、老百姓三方共同推动。
        只有服务成本才能更低, 养老地产才能盈利。

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